Perante a ausência de diálogo que denuncia, o secretário-geral socialista decidiu tornar públicas novas medidas e dirigir-se diretamente aos portugueses, procurando recolocar a habitação entre as prioridades da agenda política nacional.
Uma das principais medidas anunciadas pelo PS consiste na criação de um regime fiscal excecional, com duração de três anos, destinado a incentivar a venda de habitações já existentes.
A proposta prevê a isenção de tributação sobre as mais-valias na venda de imóveis até 300 mil euros, quando destinados a habitação própria e permanente, e uma tributação reduzida para transações de imóveis entre 300 mil e 500 mil euros.
Os socialistas defendem ainda a isenção do imposto do selo nestas aquisições e nos respetivos contratos de crédito à habitação.
No mercado de arrendamento, José Luís Carneiro propõe contratos de cinco anos, por opção das partes, com rendimentos prediais tributados a uma taxa de 5%. A medida seria acompanhada de uma garantia pública para os proprietários em caso de incumprimento no pagamento das rendas.
O objetivo declarado é tornar mais atrativa a colocação de imóveis no mercado e reduzir alguns dos encargos fiscais suportados pelas famílias.
Estas medidas levantam, contudo, uma questão económica relevante: até que ponto os benefícios fiscais concedidos aos proprietários se traduzirão numa redução efetiva dos preços pagos pelos compradores e arrendatários?
Sem mecanismos de acompanhamento e avaliação, existe o risco de uma parte dos incentivos ser incorporada nos preços de venda, diminuindo o benefício esperado para as famílias.
A existência de um elevado número de imóveis desocupados constitui um dos argumentos utilizados pelo PS para justificar a intervenção proposta.
Segundo os Censos de 2021, divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), Portugal contabilizava 723.215 alojamentos vagos, correspondentes a 12,1% do parque habitacional.
O mesmo levantamento identificava mais de 1,1 milhões de alojamentos utilizados como residência secundária.
Estes números, embora relevantes, exigem uma leitura cuidadosa. Uma habitação classificada como vaga não está necessariamente em condições de ocupação imediata, nem se encontra obrigatoriamente numa localização onde exista maior procura.
Há imóveis que necessitam de reabilitação, outros que enfrentam problemas de titularidade ou processos sucessórios, e ainda situações em que os proprietários não pretendem disponibilizá-los para venda ou arrendamento.
A mobilização deste património poderá contribuir para aumentar a oferta, mas dificilmente resolverá, por si só, os problemas estruturais que afetam o mercado habitacional português.
A escassez de habitação acessível resulta também de fatores como os custos da construção, a disponibilidade de terrenos, os procedimentos de licenciamento, a concentração da procura nas principais áreas urbanas e o desfasamento entre os rendimentos das famílias e os valores praticados no mercado imobiliário.
É precisamente neste ponto que o debate político poderá ganhar outra dimensão.
Entre os instrumentos disponíveis para enfrentar a crise habitacional, o cooperativismo merece uma atenção que continua a não encontrar expressão suficientemente visível nas prioridades do debate político.
Portugal possui uma tradição histórica de cooperativas de habitação, assente na organização de cidadãos que se associam para promover a construção, aquisição ou reabilitação de imóveis em condições economicamente mais favoráveis.
O modelo permite reduzir a dependência da promoção imobiliária convencional, particularmente quando existe acesso a terrenos públicos, financiamento adequado e uma estrutura de gestão sem fins lucrativos.
A legislação portuguesa já reconhece expressamente esta possibilidade.
A Lei de Bases da Habitação, aprovada pela Lei n.º 83/2019, prevê o fomento de cooperativas habitacionais. A Lei n.º 56/2023 estabeleceu igualmente um enquadramento para uma nova geração de cooperativismo destinado à promoção de habitação acessível, contemplando modelos de propriedade coletiva, direito de superfície e participação democrática dos cooperadores.
O problema já não reside, portanto, apenas na ausência de enquadramento legal. Coloca-se também na capacidade de transformar os instrumentos existentes em projetos concretos, acessíveis e replicáveis.
Para que isso aconteça, é necessário facilitar a disponibilização de terrenos, criar mecanismos de financiamento e prestar apoio técnico e jurídico aos cidadãos interessados na constituição de cooperativas.
A crise habitacional tem sido frequentemente discutida como um problema que compete exclusivamente ao Estado, aos municípios e aos promotores imobiliários resolver.
Esta perspetiva deixa pouco espaço para uma dimensão essencial: a capacidade de organização da própria sociedade.
Uma política pública mais ambiciosa poderia estimular a constituição de cooperativas de habitação por grupos de cidadãos, associações profissionais, comunidades locais e organizações da economia social, permitindo-lhes participar diretamente na criação das soluções de que necessitam.
Neste modelo, os cidadãos deixariam de depender exclusivamente da oferta existente no mercado e passariam a intervir na promoção de novos projetos habitacionais.
As autarquias teriam um papel determinante, identificando terrenos e edifícios municipais suscetíveis de utilização cooperativa, organizando concursos transparentes para a sua disponibilização e apoiando os processos de licenciamento.
O Estado poderia assegurar linhas de crédito específicas, garantias públicas e programas de assistência técnica, sujeitos a critérios de elegibilidade, viabilidade económica e fiscalização.
Uma das possibilidades consiste na cedência de terrenos públicos em direito de superfície, permitindo às cooperativas desenvolver os seus projetos sem terem de suportar o custo integral da aquisição do solo.
O modelo exige, naturalmente, regras rigorosas que impeçam a apropriação especulativa de benefícios públicos e garantam a manutenção da finalidade social dos empreendimentos.
A habitação cooperativa não constitui uma experiência desconhecida no panorama europeu.
Em Zurique, na Suíça, as cooperativas representam uma componente consolidada do parque habitacional, proporcionando alternativas à propriedade individual e ao arrendamento convencional.
Na Dinamarca, os modelos de habitação cooperativa, conhecidos como andelsbolig, permitem a participação dos residentes em estruturas de propriedade coletiva, embora também enfrentem desafios relacionados com a valorização dos imóveis e a acessibilidade económica.
Em Barcelona, projetos de habitação cooperativa em regime de cessão de uso têm explorado formas de acesso à habitação baseadas na propriedade coletiva, na utilização de terrenos públicos e na limitação da especulação.
Estas experiências não podem ser simplesmente transplantadas para Portugal. Dependem de realidades jurídicas, financeiras e urbanísticas distintas, mas demonstram que existem formas de promover habitação fora dos mecanismos tradicionais do mercado imobiliário.
O cooperativismo exige organização, financiamento, competência técnica e continuidade institucional. A sua implementação também não produz resultados imediatos, sobretudo quando envolve construção nova.
Pode, porém, constituir uma resposta estrutural, com capacidade para aumentar a oferta habitacional acessível ao longo do tempo.
As propostas apresentadas por José Luís Carneiro procuram responder a dificuldades concretas e imediatas, particularmente no mercado de compra e venda e no arrendamento.
A sua eficácia dependerá da adesão dos proprietários, do comportamento dos preços e da capacidade de colocar no mercado imóveis que atualmente permanecem desocupados.
Mas permanece uma questão central: como aumentar, de forma sustentada, a disponibilidade de habitação a preços compatíveis com os rendimentos dos portugueses?
Os incentivos fiscais podem contribuir para mobilizar património existente. A construção pública e os programas de arrendamento acessível também desempenham um papel relevante. O cooperativismo poderá acrescentar uma via complementar, permitindo que cidadãos organizados participem diretamente na promoção de habitação.
Para isso, seria necessário desenvolver uma política nacional de incentivo à constituição de cooperativas, articulada com as estratégias locais de habitação e acompanhada de metas concretas, financiamento e avaliação de resultados.
A participação cidadã não deve ser entendida como uma transferência das responsabilidades do Estado para as famílias. Exige, pelo contrário, uma intervenção pública capaz de criar as condições para que a iniciativa coletiva seja viável e socialmente inclusiva.
A apresentação de novas medidas pelo Partido Socialista reabre uma discussão que ultrapassa as divergências entre Governo e oposição.
O acesso à habitação tem consequências diretas na autonomia dos jovens, na constituição de famílias, na mobilidade profissional e na capacidade de fixar população em diferentes regiões do país.
A persistência da crise recomenda, por isso, uma resposta que combine instrumentos de curto prazo com soluções duradouras.
A proposta socialista de mobilização das casas vagas poderá representar um contributo para aumentar a oferta existente. Mas a discussão deve abranger igualmente a produção de nova habitação acessível, a reabilitação do património edificado e o aproveitamento dos recursos públicos disponíveis.
Neste quadro, o incentivo à criação de cooperativas de habitação merece passar das possibilidades previstas na legislação para programas de execução efetiva, envolvendo municípios, instituições financeiras, organizações da economia social e cidadãos.
A resolução da crise habitacional dificilmente resultará de uma medida isolada ou de um único ciclo governativo.
Exige continuidade, capacidade de execução e participação social.
Aos partidos políticos compete apresentar propostas e assumir compromissos verificáveis. Ao Estado cabe criar condições para a sua concretização. E aos cidadãos deverá ser reconhecida a oportunidade de participar na construção das soluções habitacionais de que necessitam.
Talvez seja esta uma das dimensões ainda insuficientemente exploradas no debate sobre a habitação em Portugal: transformar o cooperativismo numa alternativa efetiva e acessível, com participação direta da sociedade civil.